Второе дыхание «панелек»

• 25.07.2012 • Тема неделиКомментариев (0)613

Большинство латвийских специалистов в области недвижимости в один голос утверждают, что срок службы советских многоэтажек подходит к концу — мол, осталось домам стоять лет так пятнадцать. Более того, уже сегодня большинство из них находятся чуть ли не в аварийном состоянии, хоть внешне это и не так сильно заметно.

Из этой ситуации два выхода: либо массовое переселение жителей в новостройки, что невозможно по чисто экономическим причинам, либо массовая реновация уже имеющегося жилого фонда.

Тепло — всему голова

Сегодня основные слабые места многоквартирных домов, построенных в 60-80-е годы прошлого века, — это крыша, балконы, инженерные коммуникации. Естественно, все это несет за собой определенные последствия: энергоэффективность дома (или, говоря простым языком, способность сохранять тепло) падает до чудовищно низкого уровня.

Практически любой дом, построенный в советскую эпоху, «дырявый насквозь»: тепло, затрачиваемое на отопление здания, фактически уходит в никуда. То есть, рассуждая математически, жители многоэтажек просто переплачивают немалые суммы за теплоэнергию.

Впрочем, виной тому не только нынешнее техническое состояние дома, но и то, что в годы их проектирования не особенно задумывались о ценах на тепло, об энергоэффективности: такие цели инженерам даже не ставились, а тарифы на энергию в советские времена были копеечными.

Приводим конкретные цифры. Стандартный дом 602-й серии в обычном, нереновированном виде тратит в среднем 200 кВт/ч энергии на квадратный метр ежегодно. Показатель большинства современных новостроек — 120 кВт/ч на кв. м, что, впрочем, не является лучшим результатом, так как качественная реновация советской «панельки» поможет дому-ветерану достичь 80 кВт/ч на метр.

Кстати, налицо качество нынешнего «новостроя» — на первый взгляд между 120 и 200 кВт/ч разница есть, и довольно существенная, но на самом деле это совершенно не так, учитывая то, насколько шагнули вперед технологии за прошедшие 50 лет.

Какой путь выбрать?

Мешает обитателям «панелек» и то, что никто ремонтом своих домов заниматься не хочет, а ведь согласно закону за это ответственны сами жители. Логично, что жильцы, даже имея желание дать своему дому вторую молодость, не обладают такими финансовыми возможностями. Некоторые же просто придерживаются принципа «Моя хата с краю» — в полной уверенности, что кто-то придет и все за них сделает.

Поэтому сразу отметем вариант, будто кто-то в нашей стране будет отдавать часть кровно заработанных на реновацию и ремонта всего дома, а не только своей квартиры, — не такой у наших людей менталитет.

Таким образом, остается два варианта — о них ниже. Отметим лишь, что объединяет их одно: советский многоквартирный дом подвергнется серьезному ремонту, в результате которого потребность в теплоэнергии снизится на 40-50 процентов. Отличаются лишь способы достижения такого эффекта.

Начнем с того, что при любом из двух вариантов жители должны найти силы, чтобы собраться и решить, что реновацию родного дома делать все же надо. После принятия этого решения у них есть два пути: получение классического кредита на осуществление необходимых ремонтно-строительных работ с последующим его возвратом — или заключение договора с рижской компанией Renesco, работающей по уникальной латвийско-голландской схеме. Попробуем объяснить все относительно просто и доходчиво.

Вариант N1

Возьмем простой пример: 50-квартирный дом, который берет кредит в размере 100 тысяч латов на реновацию. При этом общий объем работ оценивается в 200 тысяч латов, половину из которых жильцам компенсируют в рамках программы европейских фондов. На одну квартиру с процентами приходится около 4000 латов кредита. Период возврата кредита — 12-15 лет, то есть в месяц получится не более 40 латов с квартиры дополнительно к коммунальным платежам.

Такова плата за возможность жить в реновированном доме, где нет утечки тепла, где счета за отопление на 30 процентов ниже, чем в обычном доме, и где есть справедливая система оплаты только за потребленную энергию. При этом от жильцов не требуют никакого залога под кредит, поэтому они вообще ничем не рискуют.

Вариант N2

Идея Renesco заключается в том, что фирма реновирует дома и не берет за это денег. Как это происходит? Допустим, есть стандартный дом 602-й серии — от 70 до 140 квартир. Организуется собрание жильцов, на котором они изъявляют желание свой дом реновировать. Далее специалисты фирмы считывают показания теплосчетчика за последние несколько лет.

Для большого 120-квартирного дома этот показатель в среднем обычно равняется 1200 МВт/ч за год. После этого фирма предлагает жильцам в течение 20 лет продолжать платить деньги за то же количество энергии по текущим тарифам, но только на счет Renesco. В случае их согласия реновация делается бесплатно. Реальная же экономия тепла по окончании строительных работ составит где-то процентов 50-60 — это и есть заработок фирмы.

Не все так сладко

Плюсы и минусы каждой модели любой выведет для себя сам после более глубокого анализа предложений. С критичной точки зрения «Субботы», каждый из вариантов имеет хотя бы по одному жирному минусу. Например, при реновации в кредит всеми работами будет заниматься посторонняя строительная фирма, которая даст максимум трехлетнюю гарантию, — дальше, чтобы с домом ни происходило, отвечать будет некому. У Renesco такой проблемы нет: после заключения договора компания обещает 20 (двадцать!) лет следить за техсостоянием дома.

Основной же минус латвийско-голландской модели в том, что несмотря на полностью бесплатную реновацию жители продолжают платить за то же количество тепла по текущим тарифам. То есть даже через 15 лет, в 2027-м, вы будете продолжать оплачивать те же киловатты, что потребляете сегодня. А как показывает практика, тарифы на тепло, к сожалению, не имеют тенденции снижаться…

Что делают с домом?

Обычно делают все, что связано с энергоэффективностью: утепление всех стен, а также цокольного этажа и чердака. Кроме того, заменяются все теплообменные трубы. Есть и неполадки, напрямую никак не связанные с сохранением тепла, но их обычно устраняют за счет финансирования еврофондов. Это, например, ремонт кровли, лестничных площадок и балконов. Последние, кстати, находятся в аварийном состоянии практически во всех советских домах: еще лет десять без капитального ремонта, и они запросто могут рухнуть.

В качестве бонуса

Кроме прямых достоинств — жизни в тепле и комфорте — жители реновированных домов получают и косвенные: после проведенных работ квартиры дорожают примерно на 20 процентов. Но это в провинциальных Цесисе и Валмиере, в Риге же рост цен еще больше.

Слабое звено

В принципе, все многоквартирные здания находятся на одном критическом уровне, разве что можно выделить наиболее проблематичный проект — это когда-то самая желанная 103-я серия.

Причина аутсайдерства домов этого типа в материалах, из которых они построены: красный кирпич и панельные блоки. Дело в том, что у кирпича и блоков абсолютно разные коэффициенты сокращения и расширения и поэтому в разных климатических условиях эти материалы ведут себя совершенно по-разному.

Последствия такого конструктивного просчета мы видим сегодня: у 103-й серии массово отваливаются целые сектора несущих кирпичных стен.

Грустная математика

В жилом фонде Риги около шести тысяч многоквартирных домов — под эту категорию попадает здание более чем с 40 квартирами. За последние годы какая-никакая реновация проводилась в 500 домах — а значит, своего часа ждут 5500 строений. Даже если учесть, что завтра все жильцы домов срочно примутся решать проблему, строительных фирм, элементарных человеческих ресурсов на всех не хватит. Не говоря уже о недостатке финансовых средств и отсутствии технологической базы. Напомним, что, по оценкам спецов, «советское наследие» простоит еще лет двадцать, то есть чтобы реновировать всех, ремонтировать надо по 275 домов в год. И это в одной только Риге. Такие объемы не под силу было переварить и в эпоху строительного бума, что уж говорить о сегодняшних реалиях, когда абсолютное большинство латвийских строителей трудятся на просторах Западной Европы.

Цитаты в тему

Реновация двух тысяч многоквартирных домов в Риге позволит сэкономить 260 тысяч мегаватт тепловой энергии в год.

Специалист Рижского агентства энергетики Юрий ГОЛУНОВ.

На данный момент выгодно заботиться о своем жилье, поскольку доступны средства структурных фондов ЕС, которые позволяют утеплить дом с софинансированием структурных фондов вплоть до 50 процентов.

Член правления банка SEB Иева ТЕТЕРЕ.

Как принимается решение о реновации?

Решение о реновации дома принимается на общем собрании жильцов. Если 51 процент людей, живущих в доме, проголосует «за», то реновации быть. Если против более 50 процентов голосов, то никакие работы по реновации начаться не могут.

А где гарантии?

Как правило, компании, предлагающие услуги по реновации, убеждают жильцов в том, что их расходы на тепло снизятся на 30 процентов.

Но как людям получить гарантии, что сокращение расхода будет именно таким, а не, положим, на 10 процентов?

Гарантия первая — качественно проведенный аудит дома перед реновацией. Аудитор приходит в дом, изучает его и говорит, что нужно сделать. Он ставит свою подпись на заключении об энергоаудите — а значит, он отвечает за это решение. То есть если в заключении сказано, что экономия тепла должна быть 35 процентов, то она такой и должна быть.

Второй уровень гарантии: проектировщик получает решение об энергоаудите, на основе которого он готовит проект сметы. Он тоже подписывается под тем, что дом будет утеплен определенными материалами и по определенным технологиям.

И, наконец, третий важный момент — это качество работ. Мы рекомендовали бы жильцам ни в коем случае не экономить на строительном надзоре, чтобы была обеспечена двойная проверка работ и соблюдены все методики утепления, а не просто пришел строитель, который взял и приклеил к стенам каменную вату.

Про балконы и фонтаны

Выставляя счета за отопление, мое домоуправление учитывает и площадь балкона в моей квартире. Законно это или нет?

— Разумеется, незаконно. Балкон входит в жилую площадь квартиры, однако в счета за отопление его площадь входить не должна. За исключением случаев, когда балкон утеплен и застеклен. В этом случае площадь балкона может учитываться.

Почему у нас в Риге нет фонтанчиков или кранов с питьевой водой, чтобы утолить жажду и охладиться в жаркий день?

Юрмалас гатве, 133, в Волери у дома №18, в Кремери у домов №1 и №8, на 15-й линии и 9-й поперечной линии Кундзиньсалы, на Какюсекля дамбис, 22.

 

Pin It

Похожие публикации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *