Земля под многоэтажками: выкуп с кукишем

• 07.10.2015 • Актуально, Тема неделиКомментариев (0)273

Что сулит жильцам высоток на хозяйской земле закон о ликвидации разделённой собственности

Всем памятен взрыв негодования и возмущения, когда семь лет назад жители домов, находящихся на хозяйской земле, стали получать квитанции с возросшими более чем в десять раз счетами за аренду земли. Чтобы как-то успокоить страсти, народу было обещано принять закон о ликвидации разделённой собственности, который покончил бы с принудительной арендой земли под жилыми домами и непосильными платежами за неё.
И была создана спецкомиссия для разработки законопроекта. Сроку ей было дано… до 1 сентября 2011 года. На Руси говорят: «Обещанного три года ждут». В наших коридорах власти с русским фольклором не знакомы, потому, видимо, получилось не три, а больше четырёх.
У неторопливости этой есть своя прелесть. Для кого бремя аренды непосильным оказалось, те уж далече. А кто выжил и не уехал, те как-то приспособились. Всё время возмущаться сил нет, надо работать, семью кормить.
И вот дожили-таки люди до обещанного проекта. Что день грядущий нам готовит? Своей тревогой на сей счёт с «Субботой» делится Сергей Залетаев, экс-депутат Рижской городской думы. Будучи председателем комитета городского развития, он два года участвовал в работе спецкомиссии.

Готовьте деньги!

— Для начала, Сергей Павлович, поясните: на каких условиях законопроект предусматривает выкуп земли под жилыми домами?
— После того как Государственная земельная служба окончательно определит конфигурацию, площадь и кадастровую стоимость выкупаемого участка, всем квартировладельцам дома одновременно будут разосланы извещения об использовании права выкупа. В этом документе будут указаны все сведения о выкупаемой земле, начало и конец годового срока, отведённого на использование права выкупа. И, конечно, цена, которую должен заплатить данный квартировладелец за землю «под крышей дома своего». Стоимость выкупа будет определена чётко и безоговорочно: это увеличенная на 18 процентов кадастровая стоимость выкупаемой земли, определённая на момент рассылки извещений. Естественно, каждый квартировладелец должен будет выплатить свою долю, соответствующую идеальной части его собственности в доме.
В течение шести месяцев с начала указанного срока хотя бы один из квартировладельцев дома должен обратиться к какому-либо судебному исполнителю, который заводит соответствующее делопроизводство. Этот же судебный исполнитель организует проведение общего собрания собственников квартир для принятия или отклонения общего решения о выкупе земли. Решение принимается простым большинством голосов, и оно обязательно для всех квартировладельцев дома.

Не хотите? Заставим!

— Какова процедура выкупа?
— Если принято решение о выкупе, в трёхмесячный срок со дня принятия решения о выкупе земли все квартировладельцы должны перечислить на счёт судебного исполнителя свои доли выкупа. Через три месяца судебный исполнитель подводит итог. Если больше половины квартировладельцев не выплатили своей доли, то выкуп считается несостоявшимся, а ранее перечисленные деньги возвращаются. Если же свои доли выплатили больше половины собственников квартир, то выкуп состоялся, а на квартирную собственность тех, кто не заплатил или заплатил не полностью, накладываются ипотека и обязательство платить «законные проценты» за непогашенную часть долга.

Цена вопроса

— Насколько оправданна и справедлива цена выкупа, предлагаемая авторами законопроекта? Действительно ли она сбалансирует интересы арендаторов земли и её собственников?
— Стоимость выкупаемой земли — самый важный, ключевой вопрос. Фактически именно он определяет, будет ли решена изначальная проблема, которая дала импульс работе над законопроектом.
Разделённая собственность существовала почти четверть века и никого вроде бы сильно не беспокоила. И дальше никакой проблемы не было бы, если бы начиная с 2008 года кадастровая стоимость земли с приватизированными многоквартирными домами самым диким образом, совершенно необоснованно и противоправно не была увеличена в 10 и даже в 13 раз, что привело к аналогичному увеличению арендной платы. Возмущение людей было столь велико, что правительство объявило о подготовке закона, который позволил бы арендаторам освободиться от непомерного бремени.
Так вот цена выкупа такая, что никакого освобождения от бремени не предвидится. Нынешняя кадастровая стоимость арендуемой земли такова, что и без её увеличения на 18 процентов выкуп станет абсолютно непосильным для подавляющего большинства арендаторов. Нет никаких оснований полагать, что к моменту начала рассылки извещений — примерно через три года — кадастровая стоимость существенно изменится.
Так что предлагаемая цена выкупа отнюдь не решает проблемы, возникшей в 2008 году, а скорее лишь усугубляет её. Хотя, как говорят, быстро поднятый бутерброд не считается упавшим, а надолго замаринованный вопрос считается решённым.

Много разговоров, чтобы замылить тему

— Что вы имели в виду, говоря о необоснованном и противоправном увеличении кадастровой стоимости земли под приватизированными многоквартирными домами в 2008 году?
— Вспомните, в 2005-06 годах был строительный бум. Банки безудержно кредитовали, потребители безудержно раскупали жильё, цены на которое так же безудержно росли. Соответственно, стремительно увеличивалась стоимость свободных, но годных к застройке земельных участков. Но их кадастровая стоимость более пяти лет не изменялась.
Поэтому увеличение в 2008 году кадастровой стоимости земли, пригодной для застройки жилыми домами, было понятно и оправданно. Однако вместе со свободной землёй в кадастровом «лифте» оказалась земля застроенная, обременённая принудительной арендой и не годная ни для каких новостроек. Её кадастровая стоимость тоже выросла в 10-13, что никакими объективными обстоятельствами объяснить невозможно.
Абсолютно все — от великих политиков и должностных тузов до мелкого офисного планктона во всех административных канторах, включая Государственную земельную службу (ГЗС), — хором твердили и твердят до сих пор, что условия использования свободной земли и земли с принудительной арендой существенно различны. Болтовни много, а действий никаких.

Это же элементарно, Ватсон!

— А какие должны быть действия?
— В зависимости от условий использования земельные участки разделяются на различные группы: например, группа индивидуальной застройки или группа многоэтажной застройки до шестнадцати этажей. Каждая группа в каждой кадастровой зоне имеет свою базовую кадастровую стоимость. Так что в классе земли жилой застройки надо было выделить ещё одну группу — а именно, группу земли с принудительной арендой — и по данным сделок до 2007 года установить её собственную базовую кадастровую стоимость. Такая работа — обязанность ГЗС. Это учреждение ответственно за то, чтобы в группе единой базовой кадастровой стоимости были однородные объекты. Проект, подготовленный ГЗС, утверждает Кабинет министров.
Всё настолько элементарно, что просто диву даёшься, особенно если припомнить все последствия злосчастного скачка в 2008 году кадастровой стоимости земель с принудительной арендой. Это прежде всего жуткий стресс и отчаяние массы людей. Масса писем, жалоб и обращений во все инстанции: от президента до самоуправлений. И несусветная вакханалия в коридорах власти — начиная с работы законодателей, по предложению Кабинета министров на три года ограничивших ежегодное увеличение арендной платы на 25 процентов. И разбирательство в Конституционном суде, который признал ежегодное 25-процентное ограничение неконституционным, поскольку, мол, не все арендаторы малоимущие, среди них есть и зажиточные, и даже побогаче землевладельцев.
И снова ударный труд в Сейме, увенчавшийся отменой ограничений и увеличением процентной ставки аренды с пяти до шести процентов и добавивший к ним ещё 1,5 процента компенсации земельного налога. И, наконец, пятилетняя «каторжная» работа спецкомиссии, достойная пера Салтыкова-Щедрина. И это всё из-за того, что ГЗС не выделила землю с принудительной арендой в отдельную группу.

С людьми поступили подло

— Итак, предложенная в проекте цена выкупа несправедлива и неприемлема. А какой она должна быть, по вашему мнению?
— Справедливой. Справедливость — понятие относительное, для арендаторов она одна, для землевладельцев — другая. Поэтому справедливость можно определить путём сравнения. Верховный Совет ЛР, принимая закон о земельной реформе, предусмотрел для бывших землевладельцев и их наследников три возможности.
Первая — получить свой исторический участок в натуре. Вторая — получить вместо исторического надела равноценный участок, пригодный для застройки. Третья — получить вместо исторического надела компенсационные сертификаты. Сравним, какой была «цена выкупа» во всех трёх вариантах.
Во втором и третьем случаях, чтобы определить размер равноценного участка или количество компенсационных сертификатов, следовало оценить стоимость исторического участка. Так вот в качестве этой стоимости бралась (и до сей поры берётся) кадастровая стоимость земельного надела на 21 июля 1940 года. Спрашивается, почему для тех, кто выбрал первый вариант, цена выкупа должна быть иной? Неужели только потому, что в этом случае выкупают частные лица, а во втором и третьем землю и сертификаты предоставляет государство?
Юридически одним из важнейших проявлений справедливости является подобное отношение к подобным объектам. Почему же мы видим столь вопиюще наглое пренебрежение фундаментальным правовым принципом? Только потому, что это крайне выгодно группе лиц с толстыми бумажниками и голосами в Сейме.
Что замечательно — цена выкупа на основе кадастровой стоимости 1940 года окажется не только справедливой, но и вполне приемлемой для подавляющего большинства арендаторов. А то, что она неприемлема для лиц с большими возможностями и ничтожной совестью, — проблема не этих лиц, а тех, кто борется с коррупцией.

Кто выгодополучатель?

— Но каким образом продажность должностных лиц может повлиять на нормы выкупа земли с принудительной арендой?
— Права собственности на землю восстанавливали физические лица — бывшие собственники и их наследники. Однако теперь удельный вес этих физических лиц в среде владельцев земли с принудительной арендой очень невелик. Наибольшими землевладениями обладают юридические лица — акционерные общества. Например, AS Pilseetas Zemes Dienests (АО — оцените предприимчивость частной лавочки, так себя окрестившей), по данным Государственной земельной службы, обладает землёй, на которой находятся дома с 2175 квартирами, AS Reversed взимает аренду с 862 квартировладельцев, AS Zemes IIpassnieku GGilde — с 538. Но и физические лица — перекупщики отстают ненамного. У Арвида Рейнхолдса — 1903 арендатора, у Наталии Малевой — 540.
Надо быть очень наивным человеком, чтобы полагать, будто наши власть имущие никоим образом не связаны с этими приобретателями земли с принудительной арендой. Судите сами: норма о компенсации земельного налога, то есть о добавочных 1,5 процента к шести процентам арендной платы, была предложена и принята в Сейме за несколько недель, а процесс её отмены растянулся на три года! И это при том, что никто публично не возражал против отмены.
Или ещё по поводу «справедливость познаётся в сравнении». С 2009 года ставки по депозитам (вид дохода, сопоставимый по надёжности с принудительной арендой) многократно уменьшились и в среднем не превышают одного процента. А ставка принудительной аренды, установленная в 2009 году в шесть процентов, остаётся неизменной и теперь даже за вычетом земельного налога в разы превышает депозитные проценты. Депутаты же индифферентно молчат, как будто ничего не знают. И неважно, чем и как их соблазнили. Важно, что соблазнили.

Пустые хлопоты

— Вы сказали, что извещения о праве выкупа станут поступать не раньше чем через три года. Почему такая задержка?
— Дело в том, что жители домов с принудительной арендой земли вроде бы получили ныне право требовать изменения участка земли, который они арендуют, а в будущем — будут принимать решение о его выкупе. Хотя и раньше у них это право было, и некоторым удавалось кое-чего добиться. Но главным образом через суд. Некоторые землевладельцы тоже требовали изменений сдаваемых в аренду участков. Причём с гораздо большим успехом и без судебной волокиты.
Ныне власти утвердились во мнении, что зачастую участки с принудительной арендой необоснованно велики. Поэтому они решили наделить самоуправления правом корректировать форму и величину арендуемых (функционально необходимых, в будущем выкупаемых) участков. Процедура предусматривается сложная и длительная, может, и трёх лет не хватит. Для обсуждения этого вопроса необходим специальный разговор. Сейчас же могу сказать, что на корректировку участков не стоит возлагать большие надежды. Максимум, что она может дать, — уменьшение на проценты, в лучшем случае — на несколько десятков процентов. А чтобы выкуп стал доступным для большинства арендаторов, цену выкупа следует уменьшить в разы.

Pin It

Похожие публикации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *